quinta-feira, 27 de setembro de 2018

Carlos Costa alerta para euforia no imobiliário. Bancos afastam risco de bolha

banco de portugal

O Banco de Portugal já deu sinais de que teme excessos nos mercados de crédito e no imobiliário e Carlos Costa avisou ontem que convém que os agentes económicos tenham capacidade de os interpretar. O governador do Banco de Portugal advertiu esta terça-feira para os riscos de situações de euforia no mercado. Mas, poucas horas depois da intervenção do supervisor, os responsáveis de alguns dos maiores bancos portugueses afastaram o cenário de bolha.

No início de junho, o Banco de Portugal tinha já avisado que existiam “sinais de sobrevalorização” nos preços do imobiliário residencial. O ritmo de concessão de crédito levou também o supervisor a recomendar aos bancos que cumprissem alguns limites de forma a evitar potenciais excessos. O banco central quer limitar o montante do financiamento a 90% do valor do imóvel e impedir que as prestações dos empréstimos venham a pesar mais de 50% do rendimento das famílias. Pretende ainda limitar os prazos dos contratos de crédito.

Mas Carlos Costa voltou a dar sinais de que há risco de excessos. “Os agentes económicos não têm em conta e, portanto, não contemplam, as externalidades das suas decisões ou ações, em particular o risco sistémico. Esta constatação é particularmente relevante quando se desenvolvem situações de euforia no mercado, nomeadamente no mercado residencial e hipotecário”, disse o governador numa conferência sobre supervisão comportamental bancária realizada esta terça-feira.

Quando anunciou as recomendações para o crédito, o Banco de Portugal referiu que iria fazer uma avaliação periódica à eficácia dessas regras. E não descarta, caso seja necessário, tomar “medidas adicionais”. Do lado do governo e da Comissão Europeia a mensagem é que a evolução do crédito seja vigiada de perto pelo supervisor

Crédito a subir, preços a acelerar
Os preços das casas subiram 30% nos últimos quatro anos, segundo os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística, relativos ao segundo trimestre. E o valor do novo crédito à habitação concedido pela banca aumentou mais de quatro vezes nos primeiros sete meses de 2018 do que há quatro anos. O setor disponibilizou 5,7 mil milhões de euros para a compra de casa até julho. Mesmo em relação a 2017 o aumento é de 26%.

Em julho, o mês em que entraram em vigor as novas regras do Banco de Portugal, a banca concedeu 919 milhões de euros para a compra de casa. Foi uma diminuição ligeira face a junho, mas ainda assim foi um dos meses mais ativos dos últimos anos apesar das recomendações do supervisor.

Carlos Costa defendeu a necessidade de “medidas que ataquem os desenvolvimentos sistémicos negativos resultantes da interação das decisões individuais”. E explicou que “estas medidas serão função da literacia e da aptidão financeiras dos agentes económicos e, em particular, da sua capacidade para interpretar os sinais que resultem da intervenção das autoridades prudenciais”. 

O governador avisou que “como regra, uma menor capacidade de interpretação desta intervenção gera um maior risco de bolha de mercado e, por consequência, determina a necessidade de medidas prudenciais mais interventivas do lado da concessão de crédito, ou do lado da aplicação da poupança, para garantir a estabilidade financeira”.

Banqueiros rejeitam bolha 

Os avisos do Banco de Portugal são também partilhados pelo governo. O secretário de Estado Adjunto e das Finanças, Ricardo Mourinho Félix, pediu também esta terça-feira que o supervisor continuasse atento à evolução do crédito. “O elevado nível de crédito malparado é ainda uma marca da crise anterior, por isso é fundamental a vigilância da evolução do crédito da nossa economia”, disse, citado pela Lusa, na conferência a Banca do Futuro, organizada pelo Jornal de Negócios.

Mas do lado dos banqueiros a mensagem é de que os preços das casas não devem descer e de confiança nas políticas de concessão de crédito. O presidente executivo do BCP, Miguel Maya, explicou na mesma conferência que, contrariamente ao que acontecia há cinco ou dez anos, Lisboa e Porto passaram a fazer parte de um mercado internacional. Defende que isso deverá aguentar os preços do imobiliário nas duas cidades. “Dificilmente vejo que os preços vão descer”, disse, apesar de admitir um “ajustamento marginal”.

Pablo Forero, o presidente do BPI, considera que a situação que observa em Portugal “não tem nada a ver com a bolha imobiliária em Espanha”. Referiu que “há que evitar excessos” mas garantiu que a banca está a fazer esse trabalho.

Já Paulo Macedo, presidente da Caixa Geral de Depósitos, salientou que as práticas seguidas pelo setor e os modelos de governação são agora distintos do que acontecia no passado. Observou que mesmo com as recomendações do BdP, que diz serem cumpridas pelos bancos, não houve grandes oscilações no crédito. Defendeu que “ o que correu mesmo mal no passado foram as grandes posições dos bancos na construção e obras públicas”. E garante que atualmente isso “não acontece”.

Fonte: Dinheiro Vivo

terça-feira, 25 de setembro de 2018

Dicas de poupança: como elaborar um orçamento familiar em 4 passos

JESHOOTS.COM/Unsplash

Encontrar um equilíbrio entre as receitas mensais e as despesas. Este é a regra número um, se não a regra de ouro, no que toca à poupança. Quanto se ganha, quanto se gasta e quanto se poupa: está encontrada a trilogia base de um orçamento familiar. Queres elaborar um? Segue estes quatro passos.
As dicas de poupança são uma grande mais-valia. E é sempre tempo de recordar algumas regras básicas que acabam por fica “para trás” ou relegadas ao esquecimento. Antes de mais é preciso entender o conceito de orçamento familiar.

O que é um orçamento familiar?

É uma ferramenta fundamental na gestão das receitas, despesas fixas e variáveis, que te podem ajudar a definir um plano de poupança para o futuro. Sem um bom planeamento e gestão de gastos será difícil manter as contas familiares “saudáveis”.
“O orçamento familiar é a melhor ferramenta para organizar e disciplinar a sua vida financeira”, escreve o Gabinete de Apoio ao Sobre-endividado (GAS) da Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO).
Sabes, por exemplo, quanto gastaste em cafés no último mês? Nas faturas da luz, gás e água? Contabilizaste todas as tuas refeições fora de casa? Estas são algumas questões que funcionam como ponto de partida para a elaboração de um orçamento.

As 4 etapas a seguir

Para a elaboração do orçamento devem ser contabilizados todos os rendimentos e, mais importante, todas as despesas do agregado familiar.
Passo 1 – Rendimentos
Calcula a totalidade dos teus rendimentos mensais, onde se incluem os rendimentos de todo o agregado familiar, bem como os rendimentos pontuais. 
Passo 2 – Despesas
Calcula a totalidade das tuas despesas, onde estão incluídas as despesas mais reduzidas, as pontuais ou até as sazonais. 
Passo 3 – Saldo Mensal
Depois de calculares os rendimentos e as despesas é hora de avaliar o saldo final. Para isso deves subtrair as despesas aos rendimentos. 
Passo 4 – Avaliação
No final deverás avaliar a tua situação financeira, identificar os gastos supérfluos e eliminá-los. Será ainda importante definires os gastos indispensáveis e reduzi-los, procurando outras alternativas de consumo.
Fonte: Idealista News

Como contratar um seguro de recheio da casa e avaliar o património

Gtres

Sabes como calcular corretamente o valor dos bens que tens em casa? Fica a saber que esse passo é crucial na hora de contratar um seguro para o recheio da casa. No artigo de hoje da rubrica semanal Deco Alerta, destinada aos consumidores em Portugal e assegurada pela Deco – Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor para o idealista/news, explicamos-te tudo sobre este tema.

Apresentaram-me a possibilidade de fazer um seguro de recheio da casa. Porém, pouco sei sobre como contratar este seguro e sobretudo como avaliar o meu património. Podem esclarecer-me?
A tua questão é muito pertinente e refere um passo essencial na pré-contratação deste tipo de seguro. Antes de contratares um seguro para o recheio da habitação ou até de adicionares essa cobertura ao multirriscos, deverás calcular correctamente o valor do teu património.
Para calcular corretamente o valor do recheio da habitação, primeiro estabelece uma lista com todas as divisões da casa e destaca cada uma das assoalhadas, inscrevendo detalhadamente todos os bens que a compõem. Além do mobiliário e electrodomésticos, não esqueças o vestuário e calçado, loiças e trens de cozinha, livros e objectos decorativos.
À frente de cada bem, anota o seu valor em novo. O ideal seria mesmo ter também as faturas que comprovam a aquisição destes objetos por esse valor. No final, soma todas as parcelas e apura o valor total do recheio da tua casa. Esse valor deve, também, incluir eventuais objetos guardados na varanda ou na arrecadação.
Deves ainda mencionar à parte alguns objetos especiais, como obras de arte, coleções ou joias de grande valor. Se possível, guarda fotografias destes objetos. Neste caso, tens de indicar o valor real do bem no mercado, o que pode obrigar a uma avaliação especializada.
Ao valor total apurado, adiciona aproximadamente 10% para cobrir eventuais esquecimentos ou aumentos de preço. Esse deve ser o valor do capital a segurar no seguro multirriscos-habitação.
Se o valor declarado no seguro for inferior ao real valor do que acumulas na habitação, a seguradora não irá cobrir a totalidade dos bens, em caso de sinistro. Nesse caso, o perito avalia que percentagem do valor total do património estava coberta pelo seguro e indemniza os danos na mesma percentagem.
Cumprida a tarefa, deverás comparar diferentes propostas de seguros, ler atentamente os contratos e, em caso de dúvida, pergunta tudo o que entenderes como necessário e conta com o apoio da nossa associação. 
Fonte: Idealista News

quinta-feira, 20 de setembro de 2018

Imobiliário tem nova voz: nasceu outra associação de proprietários...

Ricardo Resende/Unsplash

Está criada a Associação Portuguesa de Proprietários. Trata-se de uma nova organização, porque na verdade já existem (outras) duas. A associação foi fundada pelos irmãos João Caiado Guerreiro e Tiago Caiado Guerreiro, ambos juristas, e quer proteger o interesse dos proprietários de imóveis particulares – algo que os especialistas consideram não estar a ser corretamente defendido pelas associações existentes.
João Caiado Guerreiro é especialista em mercado de capitais e fundos imobiliários e Tiago Caiado Guerreiro é especialista em fiscalidade. Os irmãos confirmaram ao Público a constituição desta associação, informando que o terceiro elemento da direção é um investidor internacional, de origem indiana, Rajan Sahay.
“Temos vindo a fazer uma reflexão sobre a necessidade de criar uma nova associação porque entendemos que não há proprietários apenas em Lisboa, assim como achamos que as posições que têm vindo a ser tomadas nem sempre são as que fazem mais sentido”, explicou João Caiado Guerreiro.
De recordar que atualmente existem duas outras estruturas associativas: a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), presidida pelo jurista Luís Menezes Leitão e que tem cerca de 10.000 associados; e ainda a Associação Nacional Proprietários (ANP), fundada em 2007 e que é presidida por António Frias Marques, diretor de empresas.
João Caiado Guerreiro disse que um dos primeiros trabalhos desta associação será, por exemplo, o de demonstrar o volume dos impostos que são cobrados no imobiliário e como ele compromete o direito dos portugueses a ter casa, referindo-se à atual discussão sobre as taxas relativas à especulação imobiliária.
Fonte: Idealista News

quarta-feira, 19 de setembro de 2018

Vais pedir um crédito à habitação? Os custos que te esperam variam de banco para banco








Jornal de NegóciosEstás em vias de pedir um empréstimo para a compra de casa? Atenção porque, além do famoso 'spread' - a taxa que o banco cobra - e que influencia o valor da prestação mensal, há outros custos que te esperam, logo desde o início do processo. Em causa estão as comissões iniciais relativas à abertura do processo, a avaliação do imóvel e a formalização e escritura. E os valores diferem bastante de banco para banco.
O Crédito Agrícola é a instituição financeira que oferece as comissões iniciais mais baixas: 561,60 euros (incluindo imposto do selo). No pólo oposto está o Novo Banco, cujos encargos chegam aos 811,20 euros. Ou seja, trata-se de uma diferença de 249,60 euros, segundo as contas feitas pelo Jornal de Negócios, a partir de uma ronda pelos sites dos dez principais bancos nacionais (ver tabela).
A estas despesas, frisa o diário, acrescem depois os encargos com o Estado, relativos ao pagamento de impostos, que superam os três mil euros. 
No que respeita às comissões, a grande maioria das instituições financeiras cobra, mensalmente, um encargo pelo processamento da prestação, que pode vir a ser revista em alta ao longo do financiamento.
A taxa de juro é outro dos aspectos ter em conta. Para demonstrar a disponibilidade em conceder crédito à habitação, os bancos nacionais têm vindo a reduzir progressivamente o "spread" cobrado aos clientes - ainda que com "truques" de propaganda.
Em alguns casos, a diferença expressiva entre o "spread" e a taxa anual de encargos efectiva global (TAEG), tem exatamente a ver com o facto de, para conseguirem um "spread" mais baixo, os clientes terem de subscrever vários produtos. Tal como a CGD explica na ficha de informação normalizada europeia (FINE), "a TAEG é o custo total do empréstimo expresso em percentagem anual" e "é indicada para ajudar a comparar as diferentes propostas". 
Para um financiamento de 100 mil euros, para um imóvel com uma avaliação entre 125 e 150 mil euros (dependendo da instituição), a 30 anos, para dois proponentes com um rendimento anual de 50 mil euros, a melhor taxa de juro é conseguida no Bankinter, segundo as simulações efetuadas pelo Negócios, com base num rendimento anual dos dois proponentes de 50 mil euros e considerando todas as bonificações possíveis apresentadas pelas instituições financeiras.
A instituição apresenta uma margem de 1,25%, seguida de perto pelos 1,3% do Banco CTT.
A Caixa e o BPI apresentam, segundo o jornal, a taxa mais elevada (4,50% e 4,10%, respetivamente) e que mais do que duplicam o valor do "spread" mais baixo que é possível obter (1,70% em ambos os casos). 
Fonte: Idealista News

segunda-feira, 17 de setembro de 2018

Qual é, afinal, o regime das mais-valias imobiliárias?

impostos
Depois de o Bloco de Esquerda anunciar a chamada “taxa Robles” e de o PSD sugerir uma diferenciação na taxa do IRS sobre as mais-valias imobiliárias — duas propostas que visam travar o que chamam de “especulação imobiliária”, através de uma taxa especial ou de uma diferenciação da atual taxa para quem compra e vende num curto período de tempo e gera lucro — os problemas da bolha do mercado imobiliário têm sido o tema da semana.

Seja curto ou não o período de tempo em que se vende um imóvel depois de comprado, a verdade é que o lucro que se gera já é tributado pelo imposto de mais-valias. O ECO falou com alguns especialistas para perceber de que maneira este imposto funciona e se estas taxas podem ou não ser viáveis se aplicadas.

“Na prática, esta taxa visa atacar as mais-valias, as quais, sublinhe-se, já são atualmente sujeitas a imposto“, diz Patrícia Viana, sócia especialista em direito imobiliário da Abreu Advogados.

Esta mais-valia é sujeita a tributação — pelo chamado imposto das mais-valias — e é aqui que assenta o fundamento dos que são contra a medida bloquista. “Na prática, a taxa Robles visa atacar as mais-valias, as quais já são atualmente sujeitas a imposto”, explica a advogada. Também António Costa reforçou essa ideia, ao rejeitar esta proposta do Bloco para o Orçamento de Estado, dizendo que além de ter sido “feita à pressa”, duplicava a ideia desse imposto.

“De uma forma geral, a mais-valia é a diferença entre o preço de compra (valor de aquisição, atualizado de acordo com coeficientes de correção monetária) e o preço de venda do imóvel (valor de realização), já deixando de fora os encargos dedutíveis“, explica José Pedroso de Melo, coordenador do departamento de fiscal da SRS Advogados.

Pessoas singulares

Quanto à sua tributação, esta varia conforme o vendedor seja uma pessoa singular ou coletiva. No caso das pessoas singulares, “o valor da mais-valia é tributado em 50% e sujeito às taxas gerais progressivas”, explica o advogado. Na prática, a tributação da mais-valia para pessoas singulares calcula-se pela seguinte fórmula:
(Valor de venda – Valor de aquisição ajustado ao ano de venda – Encargos dedutíveis) x 50

Quanto ao número de encargos que podem ser deduzidos do valor final a ser tributado, o advogado explica que “podem ser dedutíveis os impostos pagos na compra da casa que está a vender — como o IMT e o imposto de selo –, o custo da escritura, os registos da compra da casa, a valorização que tenha feito no imóvel nos últimos 12 anos, os custos associados ao certificado energético e ainda a comissão paga à agência imobiliária pela venda da sua casa“.

“As mais-valias imobiliárias auferidas por pessoas singulares residentes, para efeitos fiscais, em Portugal, são englobadas conjuntamente com os rendimentos das outras categorias de rendimento, aplicada a taxa progressiva correspondente”, explica ainda Ricardo Codeço, coordenador da equipa de direito fiscal da JPAB.

Contudo, é possível escapar a este imposto se o valor final da mais-valia da venda da casa for totalmente reinvestido numa nova habitação própria permanente ou na construção ou ampliação de um imóvel com a mesma finalidade. O vendedor pode gozar desta isenção nos três anos seguintes à venda do imóvel ou no ano anterior à compra. Caso não reinvista todos os ganhos obtidos na venda, o que sobrar irá ser incorporado na tributação de mais-valias.

Mas há uma exceção: também por aplicação da norma transitória que aprovou o Código do IRS, “os ganhos resultantes da venda de um bem imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, exceto os terrenos para construção, não são sujeitos a IRS, encontrando-se excluídos de tributação“, diz o advogado da JPAB.

Já para não residentes em território português, a mais-valia é tributada a uma taxa especial de 28%, “não havendo lugar a reinvestimento”.

Empresas

Quando falamos de pessoas coletivas, o regime de tributação das mais-valias é diferente. As empresas ficam sujeitas a uma taxa de IRC de 21%, que incide sobre o total dos lucros anuais, nos quais se incluem as mais-valias, se existirem.

No caso das empresas poderá haver também uma isenção em 50% das mais-valias em caso de reinvestimento do valor de realização. Mas “é importante perceber, no entanto, que a maior parte das empresas que compram e vendem imóveis quando vendem não geram uma mais-valia (os imóveis neste caso são ativos para a venda, são mercadorias), e que, por isso, não é suscetível de reinvestimento”, explica o especialista.

Em que casos é que uma empresa tem, então, uma mais-valia? “Quando vende por exemplo um imóvel adquirido para ser um armazém, ou para abrir um escritório”.

Quanto aos fundos de investimento de pessoas singulares, “à partida estes estarão isentos de imposto quanto ao ganho e venda na compra de imóveis que façam. São isentos quanto às mais-valias”, acrescenta o advogado da SRS.

Quando um fundo de investimento mobiliário distribui rendimentos, estes ficam isentos de quaisquer impostos, na medida em que o próprio fundo já foi tributado por retenção na fonte. Do mesmo modo, os ganhos que resultam da diferença entre o valor do resgate e o valor de subscrição não estão sujeitos a qualquer tributação, pelos mesmos motivos. Assim, os investidores detentores de unidades de participação de fundos de investimento mobiliário estão isentos de tributação pelos rendimentos que daí obtêm.

No caso de ser uma sociedade responsável pelo fundo, os rendimentos que assumam a forma de mais-valias estão sujeitos a IRC e derrama, se existir, podendo os titulares deduzir no seu pagamento de imposto as verbas já liquidadas pelo próprio fundo.

Segundo explica Ricardo Codeço, já no caso dos investidores estrangeiros que não sejam residentes fiscais em Portugal estes não beneficiam da prerrogativa do reinvestimento. “As sociedades comerciais não residentes sem estabelecimento estável, que aufiram rendimentos de mais-valias imobiliárias, são tributadas à taxa de 25%”.

Um travão para a especulação e para o investimento?

Sobre a eficiência desta taxa sugerida pelo BE, a advogada da Abreu refere que não chega para acabar com o problema atual na habitação no centro de Lisboa e Porto. “Este problema é inegável e é demasiado denso e complexo para ser redutoramente tratado como se de uma questão de impostos se tratasse“, refere.

Mas além de ser uma medida que visa travar a o que o BE classifica de especulação imobiliária, também pode ser um travão para o investimento. “A mera existência deste tipo de taxas vai, no mínimo, criar anticorpos em qualquer investidor que queira trabalhar no mercado imobiliário em Portugal, país que pode começar a perigosamente ser visto como avesso ao lucro”.

O advogado da JPAB admite que o imposto de mais-valias pode também um travão à especulação. Quanto à taxa Robles, o especialista diz que “não existem elementos para poder fazer uma avaliação da bondade da mesma”.

“Uma taxa implicará sempre a existência de uma contraprestação, que, neste caso, não existe. Deste modo, esta “Taxa Robles” poderá não ser mais do que um imposto camuflado e, nessa medida, enformar também de gritante ilegalidade, em função da perspetiva de uma dupla tributação. Explicando, esta nova taxa poderá pretender tributar uma realidade que já é taxada em sede de IRS – incrementos patrimoniais, que mais não são do que windfall gains (ganhos trazidos pelo vento), pese embora se reconheça o vigor dos ventos do atual mercado imobiliário português”, acrescenta.

Para José Pedroso de Melo, não são medidas como a taxa Robles que vão sequer travar a especulação. “Não têm que ser os impostos a regular as questões da oferta e da procura, é o Estado que deve concretizar medidas que façam essa regulação se necessária, e dito isto, quer dizer, parece um absurdo porque se eu tiver uma mais-valia maior vou ser mais tributado, é claro como a água. Pago mais imposto”.

Por isso, “a criação de uma taxa não resolve o problema. Até porque a tendência será para o vendedor aumentar o preço da venda por forma a compensar o imposto adicional”. Sobre a especulação na venda e compra de imóveis em curto tempo, o advogado diz que não é o Estado que tem de controlar quando é que alguém decide comprar ou vender a casa, além de que medidas como esta desincentivam o investimento.

“O agravamento do imposto significaria uma redução do ganho porque estaríamos a agravar a nossa tributação – que já é elevada – mas o que me preocupa mais, pelo sinal que dá é que as pessoas aqui não acarinham nem dão valor nenhum a este fator confiança, que é o que mais afasta os investidores“.

Quanto à medida proposta pelo PSD que, para já, pretende incidir sobre o agravamento da taxa de mais-valias (em sede de IRS) para quem compra e vende num curto espaço de tempo, o advogado da SRS diz que não lhe choca que se estabeleça uma taxa diferenciada em função do prazo de detenção dos ativos, mas com uma condição: “Desde que daí não resulte um agravamento da taxa máxima atualmente existente”. “Isto é, só se for no sentido de reduzir a taxa para quem detenha o imóvel por mais tempo. E mais sentido faria se fosse acompanhada de medidas de incentivo ao arrendamento por forma a libertar mais imóveis para o arrendamento tradicional“.

Já o especialista em direito fiscal pela JPAB aponta no mesmo sentido. “Se, desta proposta do PSD resultar um agravamento do atual imposto mesmo para quem vende num curto espaço de tempo, irá ao arrepio do que deve ser uma política de captação de investimento e recuperação do parque habitacional. Mas se da mesma resultar uma diminuição do imposto para quem detenha o imóvel por um determinado período de tempo mais alargado (cerca de dez anos como tem sido noticiado), então a proposta será bem-vinda“, conclui.
Fonte: Eco.pt

Bancos contrariam regulador e aceleram no crédito de risco

credito habitacao
O Banco de Portugal (BdP) não tem assumido uma preocupação excessiva com o ritmo acelerado de concessão de empréstimos aos particulares, num cenário de taxas de juro negativas (mas com tendência para subir) e de subida acelerada dos preços das casas. Contudo, avançou com um conjunto de recomendações, que entraram em vigor a 1 de Julho, mas ainda sem efeitos práticos. Pelo contrário, os bancos estão cada vez mais agressivos na promoção de crédito, esmagando a sua margem comercial (spread) e oferecendo soluções que contornam ou contrariam as recomendações do regulador.

O saldo do primeiro mês de concessão de crédito após a recomendação mostra uma variação muito reduzida. Em Julho, os bancos emprestaram 919 milhões de euros para compra de casa e 530 milhões de euros para crédito consumo e outros fins, o que totaliza 1449 milhões de euros, apenas um decréscimo de 106 milhões de euros face a Junho, o último mês sem restrições.

A redução de spreads (que deve depender do risco do cliente/operação, que é somado à taxa de base) é a parte mais visível da concorrência entre bancos. Este esmagamento permite que muitos particulares tenham acesso ao crédito, tendo em conta as baixas taxas de juro, que no caso das Euribor — as mais utilizadas no crédito à habitação em Portugal — estão mesmo em valores negativos.

Um exemplo dessa “guerra” foi anunciado pelo Bankinter esta sexta-feira: o spread mínimo caiu de 1,15% para 1%, quando pelo menos desde 2011 a 2014 não existiam spreads mínimos abaixo de 2% e os máximos chegavam a superar os 4%. Os spreads mínimos são utilizados como campanhas publicitárias, porque a sua aplicabilidade a clientes concretos é, habitualmente, muito reduzida, porque pressupõem condições de acesso muito exigentes. No caso da instituição espanhola, para garantir 1%, o cliente terá de entrar com 30% do valor da aquisição do imóvel.

Mas a tendência do sector tem sido para comprimir esta margem, ficando o valor mínimo muito próximo de 1%, o que preocupa o regulador, porque cria a ilusão de crédito barato. Apesar de muito propagandeados pelas instituições financeiras, os spreads não são o elemento mais importante de um empréstimo. Há custos elevados associados à obtenção desses spreads e há soluções muito criativas que podem ser verdadeiras rasteiras para os consumidores, podendo ditar o incumprimento dos particulares.

O BdP identificou esses riscos e apelou aos bancos, sob a forma de recomendação, para adoptarem “critérios prudentes” na concessão de novos empréstimos, mas que os bancos estão a contornar. Há produtos de crédito que recuperam as práticas anteriores à crise financeira de 2008, e que levaram, em face da alteração de circunstâncias (subida das taxas de juros e quebra de rendimentos), a um número elevado de entrega de casas aos bancos por incapacidade para pagar os empréstimos. Vejamos alguns casos.

Contornando limite, a casa dos pais garante financiamento a 100%
O BdP recomendou que o rácio LTV (loan-to-value ratio, na sigla inglesa) dever ser inferior ou igual a 90% — ou seja, os bancos não devem emprestar 100% do valor de avaliação ou de aquisição (o que for mais baixo), a não ser que sejam imóveis na posse da própria instituição. Com isso, pretende que os particulares constituam uma poupança, de forma a reduzir o encargo do empréstimo.

O Novo Banco está a oferecer uma alternativa para garantir o financiamento até 100%, sem envolver os seus imóveis. Para tanto, basta que o cliente apresente uma segunda habitação, como reforço de garantia do empréstimo. De acordo com informação disponível no seu site, o segundo imóvel pode ser do próprio cliente, mas também pode ser “dos pais ou familiar próximo”.

Os custos de uma segunda hipoteca são elevados e representam uma fiança, em que o “fiador” não é o proprietário mas o imóvel. O banco fica razoavelmente “protegido” do risco do crédito, correspondendo a um dos objectivos da recomendação do BdP, mas não se atinge o segundo objectivo, de garantir que “as famílias obtêm financiamento sustentável, minimizando o risco de incumprimento”.

Taxa de esforço das famílias “amortecida”
A medida pretende estabelecer regras de cálculo do rácio entre os encargos com todos os empréstimos detidos por um particular ou família (casa e consumo) e o seu rendimento mensal líquido (depois de impostos e contribuições à Segurança Social).

A recomendação genérica do regulador para o DSTI (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa), vulgarmente conhecida por “taxa de esforço”, é de que seja inferior ou igual a 50%. Os baixos spreads e o baixo nível de outras taxas de juro ajudam a que este rácio seja, actualmente, mais baixo, embora existam algumas exigências de cálculo com taxas de juro superiores.

Não deviam existir, mas aumentam ofertas de carência de juros
O artigo 8.º da recomendação do BdP diz expressamente que “é recomendado que os contratos de crédito tenham pagamentos regulares de capital e juros”. Com isso pretende-se evitar as soluções de carência de capital e ou juros, ou taxas progressivas, que “artificialmente” criam prestações mais baixas no início dos empréstimos, mas que depois sobem durante a sua vigência e ou no final. Foi nesta engenharia que assentou o crédito hipotecário nos EUA, sendo um dos factores que levaram à crise internacional, que foi aplicada em Portugal e que os bancos estão agora a recuperar em força.

O BPI, por exemplo, está a oferecer uma solução para jovens em que, segundo informação disponibilizada, “a prestação começa por ser muito reduzida e vai crescendo durante os primeiros dez anos. O ritmo de crescimento da prestação varia em função do prazo e da taxa de juro inicial com um máximo de 0,25% por mês — ou seja, todos os meses vai ser diferente, a que acresce a forte possibilidade de vir a variar em função da evolução das taxas de juro no futuro.

No Santander (crédito habitação 123), é oferecida “uma taxa de juro competitiva de 1,23% nos primeiros seis meses, o que corresponde à Euribor a 12 meses (que está negativa), acrescida de um spread de 1,15% (mínimo do banco). Para o resto do período, o spread pode subir para 2,5%.

O Millennium BCP tem, até 30 de Setembro, a isenção de juros que pode ir de três a seis meses.

Prazos encostados a novo limite máximo
Quanto maior é a duração do empréstimo, menor é a prestação mensal e maior é o encargo final do empréstimo. E, para permitir mais empréstimos à habitação, os bancos esticaram os prazos até próximo dos 50 anos, entrando pela idade da reforma (em que habitualmente há quebra de rendimentos). O BdP recomendou que a maturidade dos novos contratos não exceda 40 anos e vá sendo progressivamente reduzida. Todos os bancos adoptaram o limite máximo.

No crédito ao consumo, o limite máximo é de dez anos. Mas são vários os bancos que oferecem crédito com garantia de hipoteca, ou seja, acaba por ser possível pedir crédito para os fins que o cliente pretender, com taxas de juro que não são assim tão atractivas, mas que podem ter prazos bem mais alargados do que os dez anos.

Troca de casa com  promessa de spread atractivo
Não está nas recomendações directas do BdP, mas são cada vez mais os bancos que têm incentivado clientes a trocar de casa, uma operação que lhes permite actualizar spreads (margem comercial do banco) muito baixos, inferiores a 1%.
 
Fonte: PUBLICO.PT

quinta-feira, 13 de setembro de 2018

Próxima fase de candidaturas ao Programa “Porta 65 Jovem” entre 17 de Setembro e 4 de Outubro

porta 65
Entre as 10h00 do dia 17 de Setembro e as 18h00 do dia 4 de Outubro, decorre nova fase de candidaturas ao Programa “Porta 65 Jovem”.

O Programa “Porta 65 Jovem” é um sistema de apoio financeiro ao arrendamento de habitação para residência permanente para jovens, isolado, constituídos em agregados ou em coabitação.

Podem candidatar-se a este Programa jovens com idade igual ou superior a 18 anos e inferior a 35 anos (no caso de casais de jovens, um dos elementos pode ter até 37 anos) que reúnam as seguintes condições:

– sejam titulares de um contrato de arrendamento celebrado no âmbito do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro) ou do regime transitório previsto no seu título II do capítulo I;

– não usufruam, cumulativamente, de quaisquer subsídios ou de outra forma de apoio público à habitação;

– nenhum dos jovens membros do agregado seja proprietário ou arrendatário para fins habitacionais de outro prédio ou fracção habitacional;

– nenhum dos jovens membros do agregado seja parente ou afim do senhorio.
 
Fonte: Jornal O Amarense

segunda-feira, 10 de setembro de 2018

Guerra de spreads volta a aquecer com banca a dar crédito à habitação mais barato

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À procura de angariar cada vez mais clientes, a banca portuguesa continua a reduzir os juros no crédito à habitação. No total, foram seis os bancos que baixaram os spreads, entre maio e agosto deste ano: Novo Banco, Montepio, Deutsche Bank, Caixa Geral de Depósitos, Banco CTT e Banco Best cortaram nas margens mínimas cobradas aos clientes. Mas são o Santander e o Bankinter os que têm agora o valor mais baixo: 1,15% - longe dos 0,3% de antes da crise. 
Segundo um estudo da plataforma ComparaJá citado pelo Correio da Manhã, em média, as instituições a operar no mercado nacional cobram atualmente 1,32% de spread nos empréstimos para a compra de casa. Em maio, o valor fixava-se perto de 1,39%. 
A evolução deve-se a seis instituições. Desde maio, foram o Novo Banco e o Banco Best os que mais cortaram nos juros, passando de 1,50% para 1,25%.  Seguem-se o Deutsche Bank e a CGD, cujo spread desceu 0,20 pontos percentuais para 1,30%. 
Já a margem mínima do Banco CTT caiu de 1,30% para 1,20%, enquanto no Montepio passou de1,55% para1,50%. Ainda assim, são o Santander e o Bankinter as instituições que cobram menos spread: 1,15%. 
A entrada de novos bancos neste negócio, o Bankinter e o Banco CTT, estão a ajudar à baixa das margens.

Empréstimos a 90% e a 40 anos

José Figueiredo, do portal ComparaJá, citado pelo diário, diz que os bancos seguiram as orientações do Banco de Portugal emprestando até 90% do valor da avaliação do imóvel. É o caso do UCI, Santander, Millennium BCP, EuroBic, Crédito Agrícola, CGD e ActivoBank. Bancos como o Regulador limitou empréstimos Novo Banco ou o Montepio emprestam até 80%. Já a duração dos empréstimos baixou para 40 anos: só um, o Abanca, mantém os 45. 
A Caixa Geral de Depósitos (CGD) é, acrescenta o jornal, o único banco que concede crédito à habitação aos clientes que tenham, no termo do contrato de crédito, até 80 anos. Em maio, a maioria dos bancos já limitava a duração do crédito até os clientes completarem os 75 anos de idade no final do contrato. Além da, CGD, o Crédito Agrícola é outra exceção: recentemente reduziu para 70 anos o limite de idade, sendo atualmente o banco mais restritivo nesta matéria. 
Fonte: Idealista News

quarta-feira, 5 de setembro de 2018

Reabilitação urbana cresceu 48% desde julho do ano passado

reabilitação
O mês de julho de 2018 foi de consolidação no crescimento da reabilitação urbana, de acordo com os dados divulgados pela Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) no seu inquérito mensal realizado com os empresários do setor da construção, que atuam neste mercado.

Este índice que mede a evolução do nível de atividade revela a manutenção de uma tendência de crescimento significativo, que se verificou ao longo dos últimos meses, tendo registado uma variação de 47,7%, em termos homólogos e 1,5% face ao mês de maio.

Também a evolução da Carteira de Encomendas das empresas ligadas a esta área manteve no mês de julho os níveis elevados, ao contabilizar um aumento de 33% em termos homólogos.

A produção contratada em meses, ou seja, o tempo assegurado de trabalho a um ritmo normal de produção, registou em 8,7 meses, em julho, números que representam uma subida de 0,4%, em termos homólogos, e de 15,4% em relação ao mês anterior.

Fonte: Jornal Económico