sexta-feira, 24 de fevereiro de 2017

Crédito à habitação. Descubra como poupar até 40% por mês

As taxas de juro dos novos créditos estão a descer por duas razões: por um lado, as taxas Euribor, que servem de referência nos empréstimos de taxa variável, continuam a cair (a Euribor a 12 meses já está abaixo de -0,10%); por outro lado, os bancos estão a aplicar spreads (a margem que cobram sobre a Euribor) mais baixos. Desde fevereiro do ano passado, os melhores spreads desceram meio ponto percentual, em média. 

Em 2016, a banca portuguesa concedeu 15,8 milhões de euros por dia em créditos à habitação, o triplo do valor que foi registado em 2012, no fundo da crise financeira. 

“Para 2017 temos disponível para conceder em crédito à habitação um montante significativamente superior ao do ano anterior”, revela Vítor Pereira, diretor de marketing e produtos do Bankinter Portugal, ao Observador. 

A entrada de um novo concorrente, o Banco CTT, que estreou a sua oferta de crédito hipotecário há cerca de um mês, poderá ajudar a fazer crescer ainda mais o financiamento para a compra de casa. 

Banco CTT: spread único para todos 

O Banco CTT não foi o primeiro a lançar um spread único — o BBVA já tem há muito tempo, mas reservado a quem lhe compre imóveis —, mas democratizou o conceito para todas as famílias. “Queremos trazer o melhor dos spreads para todos os clientes e não ter um bom spread para um conjunto pequeno dos clientes. É uma proposta simples, fácil de entender”, explica João Mello Franco, administrador executivo do Banco CTT. 

Crédito à distância exceto na escritura - Não são obrigatórias as deslocações ao Banco CTT durante o processo do crédito à habitação. A aplicação para telemóveis que o banco lançará em breve permitirá apenas uma visita: na escritura, que é efetuada numa das cerca de 200 lojas do banco. 

A app permite saber em que fase está o processo e, pela primeira vez em Portugal, vai permitir tirar fotografias e enviar os documentos. No momento da escritura, [o cliente] apresenta os documentos originais, que são conferidos”, explica João Mello Franco, do Banco CTT.

A margem do Banco CTT é de 1,75% se o cliente domiciliar o ordenado e contratar os seguros de vida e multirriscos da casa junto do banco postal. “Mais de 80% das famílias portuguesas têm connosco a melhor proposta do mercado”, assegura João Mello Franco. Quem não domiciliar o ordenado ou não contratar os seguros, recebe uma proposta de 3%.

João Mello Franco garante que, a partir de março, o Banco CTT começará a aceitar transferências de crédito à habitação e que, no segundo semestre deste ano, terá soluções de empréstimos para a compra de casa com taxa fixa.

Bankinter: o mais económico nas nossas simulações 

Nas várias simulações que o Observador conduziu junto da banca, o Bankinter apresentou sempre a proposta mais económica. Em todos os casos, o spread foi de 1,60%. Mesmo quando se analisa a taxa anual efetiva efetiva revista (TAER), que, além dos encargos de financiamento, incorpora outros custos, como os prémios de seguros e as comissões bancárias, o Bankinter fica à frente. 

O spread não é tudo para o Bankinter. “Quisemos construir uma solução que vá ao encontro das expectativas do consumidor nas diferentes dimensões – preço, processo, serviço”, esclarece Vítor Pereira, diretor do Bankinter. “Medimos os níveis de satisfação dos clientes que contrataram crédito à habitação no Bankinter, que estão acima da média do mercado”, conclui. 

O Banco CTT e a Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) — que resulta de uma parceria entre o francês BNP Paribas e o espanhol Santander — ficaram pouco atrás do Bankinter nas várias simulações. João Mello Franco, do Banco CTT, explica que não negoceiam o spread, logo não conseguem igualar a proposta de 1,60% do Bankinter. 


A TAER é o melhor indicador para analisar propostas de crédito à habitação, mas tenha atenção que nem sempre é possível fazer comparações justas. No terceiro caso simulado pelo Observador, em que um casal fica a pagar um empréstimo entre os 60 e os 75 anos, a UCI apenas cobra seguro de vida até aos 70 anos, enquanto o Bankinter e o Banco CTT — que ficam na primeira e na terceira posição — cobram durante todo o prazo. 

Preparar a Reforma

O Bankinter, o Banco CTT e a UCI são os bancos mais económicos nas simulações do Observador, mas isso não quer dizer que sejam no seu caso. Há uma vertente importante que não foi explorada por este artigo: a negociação. À medida que a guerra pelos spreads mais baixos avança, será cada vez mais fácil retirar 0,2 ou 0,3 pontos percentuais da margem do banco através da negociação. Experimente. 


Taxa fixa? Já não é para todos 

Vítor Pereira, diretor do Bankinter, revela que os prazos de 10 e 30 anos são os mais populares entre os clientes do banco que optam por fixar a taxa de juro. E quanto se fica a pagar? V


Faça as suas simulações

Procurámos as soluções de crédito à habitação nos bancos e noutras instituições financeiras a operar em Portugal que têm simuladores operacionais nos seus portais. Estes são os melhores spreads previstos nos seus preçários para crédito à habitação própria permanente no regime geral: 


Banco CTT: spreads de 1,75% ou 3,00%, 
Bankinter: spreads de 1,25% a 3,70%, 

A maioria dos bancos apenas disponibiliza créditos indexados à Euribor a 12 meses, por isso optou-se por essa referência sempre que possível. 


Fonte: Observador

Guia para senhorios: como definir o preço certo da renda

A procura de casa para arrendar em Portugal tem aumentado e a oferta diminuído, conforme demonstra o Barómetro Casa Sapo. Porque definir a renda certa pode não ser tarefa fácil, a plataforma gratuita de comparação de produtos financeiros ComparaJá.pt analisou os encargos de arrendar casa para ajudar os senhorios a definirem o valor acertado da renda a cobrar: ter em conta os diferentes impostos e adicionar à equação poupanças para a eventualidade de imprevistos é essencial para evitar prejuízos futuros. 

Quais os custos que os senhorios devem ter em conta? 

Para se calcular ao valor ideal de renda, importa ter-se em conta os custos mensais que se tem com o imóvel: Imposto Municipal Sobre Imóveis (IMI), quotas de condomínio do prédio e seguro multirriscos. 

Mas os custos não se ficam por aí: sobre a renda paga pelo inquilino, 28% são destinados ao Estado através do imposto sobre rendas. Para além disso, é prudente ter uma poupança de parte, não só para eventuais custos de manutenção do imóvel, como para não haver prejuízo na eventualidade da casa não ter ocupação um ou dois meses por ano.  

Há vários gastos que podem ser deduzidos no IRS, como despesas de condomínio, despesas de pintura, de reparação e manutenção, gastos com iluminação e aquecimento central e até encargos com seguros e IMI, pelo que importa manter estas despesas organizadas. 

Crédito à Habitação com finalidade de arrendamento 

O crédito à habitação com finalidade de arrendamento apresenta condições específicas, com impacto nas taxas propostas, face à modalidade de habitação própria dado o maior risco que a instituição bancária assume. 

Por outro lado, os senhorios que pretendam arrendar a sua casa, tendo esta sido financiada através de crédito à habitação com finalidade de habitação própria, são obrigados a notificar o banco previamente, dado que a finalidade do crédito vai impactar o contrato. 

Nesse sentido, algumas condições do contrato serão alteradas o banco irá renegociar o spread, a menos que se trate de uma de duas situações: caso um dos elementos do agregado familiar esteja desempregado ou caso haja mudança de local de trabalho de um elemento do agregado familiar para um local a pelo menos 50km de distância. 

A prestação mensal do crédito à habitação contratado pode não ser a mais vantajosa do mercado, tanto em termos de valores como de condições associadas. Pedir uma transferência de crédito para uma instituição com melhores ofertas pode resultar numa redução drástica do montante total imputado. Importa, assim, comparar. 

Há instituições que se disponibilizam a suportar os encargos associados à transferência do crédito, por isso uma breve pesquisa valerá a pena. Simultaneamente, pode ser conveniente rever a modalidade das taxas de juro e, se considerar que pode valer a pena, alterá-la. 

O mesmo se aplica aos seguros subscritos, existindo sempre a possibilidade de mudar para uma seguradora que contemple uma oferta com valores mais em conta e/ou condições mais apelativas. O proprietário da habitação terá custos com o seguro multirriscos e o seguro de vida que, apesar de propostos pelo banco, poderão ser contratados externamente, diretamente através de qualquer seguradora. 

O seguro multirriscos é exigido por lei para quem adquire propriedade em regime horizontal. Já o seguro de vida, apesar de não ser obrigatório, é geralmente exigido pelas instituições bancárias como garantia de, em caso de morte ou invalidez do devedor, o crédito ser devidamente reembolsado pela seguradora. 

Balanço do rendimento e custos: qual a renda justa a cobrar? 

Vejamos o exemplo da Ana e do Carlos, um casal jovem que comprou uml T2 em Lisboa por 140 000€ para colocar para arrendar. Para tal, recorreram a um crédito à habitação, sobre o qual pagam uma prestação mensal ao banco de 400€. Acrescidos os referidos custos associados à aquisição e arrendamento do imóvel, o mínimo de renda que o casal terá de cobrar para não ter prejuízo rondaria os 740 Euros mensais. 
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Os cálculos apresentados aplicam-se apenas a uma situação em que haja crédito à habitação em curso, sendo que o valor final da renda traduz uma situação em que não há prejuízo, mas também não há lucro. Uma outra condicionante do valor da renda é o preço médio que está a ser praticado no mercado imobiliário, que é indispensável consultar previamente. Neste momento, com o excesso de procura perante a oferta, os preços têm tido tendência para subir. E se o casal já tivesse terminado de reembolsar o crédito contraído, a margem de lucro resultaria consequentemente muito superior.

Não sendo esse o caso, dispõem de outras formas de aumentar a margem de lucro, através da redução de encargos fixos, e um dos maiores que têm é o crédito à habitação. De facto, segundo o Banco de Portugal, em dezembro de 2016 os bancos emprestaram 626 milhões apenas em crédito à habitação, valor recorde desde novembro de 2010. Ao procurarem o banco com as taxas de juro mais baixas, a Ana e o Carlos poderiam conseguir poupar nas prestações mensais, o que se traduziu em alguns milhares de euros no total do crédito.  

Uma vez que contrataram os seguros através do banco que lhes cedeu crédito à habitação, e visto desde 2009 já não ser obrigatório que assim seja, caso o casal compare outras ofertas disponíveis no mercado poderá poupar algumas centenas de euros por ano caso, por exemplo, encontre uma solução mais atrativa por subscrever os seguros diretamente numa seguradora. 

Arrendamento temporário com maiores limitações legais 

O arrendamento de curta duração tem sido uma opção cada vez mais contemplada pelos portugueses perante o crescente fluxo de turistas no país. Este tipo de arrendamento, apesar de tendencialmente mais lucrativo, tem associada legislação própria

De entre os vários requisitos legais a cumprir, o proprietário é obrigado a abrir atividade nas finanças e será tributado na categoria B. Sobre os rendimentos, se forem superiores aos 10.000€ anuais, aplica-se também a taxa mínima de IVA, ou seja, 6%. 

É também exigido ao proprietário que faça uma comunicação prévia detalhada e por escrito sobre o imóvel ao Presidente da Câmara Municipal, acompanhada de documentação própria. Até 30 dias após esta comunicação, a autarquia realiza ainda uma vistoria ao imóvel para garantir que dispõe das condições necessárias para ser disponibilizado para alojamento temporário. Da casa têm de constar extintor, manta de incêndio e kit de primeiros socorros. Para além disso, tem de estar disponível e visível o contacto de emergência 112, bem como o livro de reclamações. 

Alternativamente, ao optar pelo aluguer de longa duração, o senhorio não obterá potencialmente tanto lucro, mas beneficiará de maior estabilidade e terá menos obrigações e responsabilidades, uma vez que não estará a prestar serviços comerciais.
 
Fonte: Comparajá.pt

quarta-feira, 15 de fevereiro de 2017

Portugueses voltam a comprar casas e mercado deverá crescer 30% este ano

A venda de casas continua a bater recordes atrás de recordes. A procura vai continuar a subir e os preços deverão acompanhar esta tendência nas principais cidades, como Lisboa e Porto. A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) acredita que 2017 reúne todas as condições para ser um ano melhor que o ano passado e aponta para crescimentos na ordem dos 30%.

“A retoma do setor imobiliário está mais do que estabelecida e é um mercado com enorme potencial de valorização e de descentralização do investimento nacional e estrangeiro para outras regiões do país, continuando a haver uma aposta na reabilitação urbana para recolocação destes imóveis no mercado, através do arrendamento urbano ou do alojamento local.” Mas a associação do setor deixa recados: “É necessário que este mercado possa funcionar normalmente, sem sobressaltos que possam ser introduzidos por eventuais medidas que afetem a credibilidade que o mercado imobiliário deve ter.”

Também do lado das mediadoras, a perspetiva é positiva. Contactadas pelo i, as empresas admitem que, em parte, este aumento da procura está relacionado com a maior concessão de crédito à habitação. A verdade é que os bancos têm vindo a abrir os cordões à bolsa e os números falam por si: de acordo com os dados do Banco de Portugal, até ao terceiro trimestre do ano passado, o montante de novas operações cresceu 51%.

“A evolução registada no montante de novas operações de crédito à habitação permitiu que muitas famílias portuguesas regressassem ao mercado para comprar e vender os seus imóveis. Este efeito sentiu-se sobretudo nos mercados periféricos, onde se registaram os aumentos mais significativos das transações face ao ano anterior”, lembra ao i Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal .

Já Miguel Poisson, diretor-geral da ERA Portugal, lembra que a economia vai crescer mais este ano e que o turismo vai continuar a ser o seu motor, com efeitos muito positivos no imobiliário, nomeadamente no investimento na compra de imóveis para alojamento local. Ao mesmo tempo, acredita que a concessão de crédito à habitação deverá crescer na casa dos 30%.

Abrandamento de preço

 As casas em Portugal ficaram 7,6% mais caras em 2016, o que representou a subida mais acentuada na Europa. Daí as mediadoras contactadas pelo i acreditarem que esta subida não irá registar-se este ano, pelo menos nas zonas que apresentam valores inflacionados. E a opinião é unânime: os preços vão atenuar para a realidade do mercado.

“O maior desafio, neste momento, estará em estabelecer os preços corretos para os imóveis. Há uma ideia generalizada de que os preços estão a subir globalmente em todo o Portugal, mas esta subida de preços está muito localizada em certas freguesias de Lisboa e Porto, não tanto no resto do país”, refere Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal.

Além disso, as mediadoras acreditam que a construção deverá arrancar de forma mais visível, uma vez que há uma grande escassez de casas novas em muitas zonas do país. Já os centros das cidades, face aos preços elevados que são praticados, começam a tornar-se mais atrativos para o investimento. “Muitos investidores têm optado por esta estratégia porque as rentabilidades chegam facilmente a níveis superiores a 6%”, afirma Miguel Poisson.

Ricardo Sousa defende ainda que é necessário encontrar soluções de habitação ajustadas às reais capacidades das famílias portuguesas, que são o principal motor do setor imobiliário nacional. “Os aumentos consecutivos dos preços médios de venda de imóveis, causados sobretudo pela escassez de novas construções e pelo desajuste da oferta imobiliária face às reais capacidades financeiras dos portugueses, estão a dificultar o acesso das famílias a soluções de habitação no centro das cidades, onde os preços dos imóveis já estão a chegar a níveis inalcançáveis”, refere.

Também a crescer este ano estarão as periferias das grandes cidades que, tendo em conta o mais fácil acesso ao crédito à habitação e sendo os preços dos centros das cidades tão elevados, começam a tornar-se muito atrativas do ponto de vista do investimento. É o caso, por exemplo, de comprar para arrendar em locais com boas vias de comunicação para o centro das cidades.

 
Fonte: iOnline

terça-feira, 14 de fevereiro de 2017

Taxas Euribor em mínimos históricos a 3 e 9 meses

As taxas Euribor mantiveram-se hoje a três e seis meses e desceram para novos mínimos a nove e 12 meses em relação a sexta-feira. 
A Euribor a três meses, em valores negativos desde 21 de abril de 2015, manteve-se hoje em -0,329%, actual mínimo, registado pela primeira vez em 17 de Janeiro. 

A taxa Euribor a seis meses, a mais utilizada em Portugal nos créditos à habitação e que entrou em terreno negativo pela primeira vez em 6 de Novembro de 2015, também se manteve, ao ser fixada em -0,240%, contra o actual mínimo de -0,244%, registado pela primeira vez em 26 de Janeiro. 

No prazo de nove meses, a Euribor foi fixada em -0,163%, novo mínimo de sempre e menos 0,002 pontos do que na sexta-feira. 

A 12 meses, a Euribor, que desceu para valores abaixo de zero pela primeira vez em 5 de Fevereiro de 2015, também desceu hoje, ao ser fixada em -0,102%, menos 0,001 pontos do que no final da semana passada. 

As Euribor são fixadas pela média das taxas às quais um conjunto de 57 bancos da zona euro está disposto a emprestar dinheiro entre si no mercado interbancário.
 
Fonte: Diário Imobiliário

segunda-feira, 13 de fevereiro de 2017

Construção de edifícios inverte três anos de queda

Novembro já tinha sido um bom mês para a construção, com o índice de produção do sector a cair 1,9%, bastante menos do que a queda de 3% de Outubro, mas Dezembro destacou-se pela inversão da tendência de descida e pela melhoria face à descida de 4,5% registada em Dezembro de 2015.

O segmento da construção de edifícios apresentou pela primeira vez uma taxa de variação homóloga positiva (1,1%), face a uma redução de 0,4% no mês anterior, enquanto o segmento engenharia civil registou uma queda homóloga de 3,6% em Dezembro, contra uma descida de 4,2% em Novembro.

O índice de emprego no sector da construção cresceu 0,6% em Dezembro em termos homólogos, após ter tido um aumento de 0,1% em Novembro.

O índice das remunerações efectivamente pagas diminuiu 2,8% em termos homólogos, contra uma descida de 0,7% em Novembro.
 
Fonte: Diário Imobiliário

quarta-feira, 8 de fevereiro de 2017

Senhorio e Inquilino: amor com amor se paga... (dicas para uma BOA relação)

Com o mercado do arrendamento em queda ao nível das transações, e naturalmente, em subida ao nível dos preços, voltam a nascer os conflitos de interesse que na minha opinião nunca tinham sido esquecidos entre as duas principais figuras desta atividade, o Senhorio, e o Inquilino.

Portugal em particular, e outros países na generalidade, sofrem com este conflito que é causado essencialmente pelas leis adotadas no passado, e pelas leis do presente, que nunca conseguiram atenuar esta relação. Para melhor exemplificar o que quero dizer com isto, tomei a liberdade de citar uma frase do Eduardo Carvalho da Silva, “o arrendamento é o único negócio do mundo em que o dono do negócio deseja a morte do seu cliente”. Esta frase marcante remonta à época das rendas congeladas e da injustiça que a maioria dos Senhorios sentia, pois viviam recebendo rendas excessivamente baixas que não lhes permitia qualquer tipo de remuneração adequada para o fim, e muito menos qualquer sinal de rentabilidade, muitos deles faliram. Outro problema que envenenou esta relação foi a confiança, confiança que o Senhorio deve ter em relação ao seu Inquilino, não só ao nível do cumprimento de pagamentos a tempo e horas, mas também em relação à sensibilidade da necessidade de preservação do seu bem por parte do Inquilino.

Por outro lado, também há Inquilinos que sofrem com a atual situação de degradação do imóvel por falta de manutenção, por despejo devido à necessidade de aumento de renda, ou ainda pela eventual necessidade de ocupação do imóvel por parte do seu Senhorio, enfim, como se verifica são várias as razões que levam esta relação a “azedar” e passar de amor a ódio rapidamente, mas o que há a fazer? Será que haverá formas de melhorar ou atenuar esta situação?

Começo por dizer que nem todas as situações são más, também há Senhorios e Inquilinos felizes e com vontade de prolongar a sua relação! O que penso é que de facto o que se pode ter em conta nesta relação é, como quase tudo na vida, que os problemas se podem evitar utilizando o princípio da prudência, ou seja, no caso do Senhorio, não cair na tentação de aceitar qualquer Inquilino, e no caso do Inquilino, ter a noção das suas reais possibilidades quando arrenda, garantindo que tem capacidade financeira para o fazer e garantindo que esclarece todas as objeções antes da assinatura do contrato.

Colocando a legislação atual de lado, até porque a análise que estou a fazer não é jurídica mas sim relacional, irei transcrever alguns conselhos:

Se for Senhorio:

  • Verifique bem o valor do seu imóvel, tente não especular, e aceite a sua promoção ou promova-o sempre pelo seu valor de mercado, neste caso, até poderíamos dizer que um bom arrendamento é um arrendamento pelo valor justo de mercado no momento da assinatura do contrato;
  • Qualifique os potenciais Inquilinos, não olhe apenas à sua capacidade financeira, mas centre-se também nas suas motivações, necessidades e objeções;
  • Obtenha informação sobre o risco da transação. Hoje em dia já há empresas que disponibilizam este serviço;
  • Mesmo após a decisão de avançar, promova uma reunião física com o seu potencial Inquilino antes de assinar o Contrato de Arrendamento, confie no seu instinto, normalmente, não falha;
  • Durante o Contrato de Arrendamento, esteja sempre disponível para ajudar o seu Inquilino nas suas solicitações, desta forma constrói uma relação de respeito mútuo e ainda fideliza o seu Inquilino;
  • Sempre que possível, recorra a um Agente Imobiliário competente e especialista nesta área, verá que será sempre uma ajuda preciosa.

Se for Inquilino

  • Comprometa-se apenas com aquilo que pode cumprir, evite ser levado pelo entusiamo;
  • Procure o imóvel que precisa, e não o que sonha ter, analise bem vários aspetos como o estado do imóvel, transportes, infraestruturas envolventes, enfim, conheça bem a zona e a casa, coloque todas as objeções antes da assinatura do Contrato de Arrendamento;
  • Colabore com o seu potencial Senhorio ou com quem o represente no momento da entrega de papéis e informação com vista à celebração do Contrato de Arrendamento;
  • Mantenha o imóvel em bom estado e sempre que houver alguma situação anómala, informe o seu Senhorio, desta forma constrói uma relação de respeito mútuo e ainda fideliza o seu Senhorio;
  • Pague SEMPRE a renda dentro do prazo. Não se esqueça que as rendas se pagam do dia 1 ao dia 8, é uma tolerância prevista na lei;
  • No dia que decidir sair, tenha em conta os prazos acordados de aviso e facilite eventuais visitas de futuros Inquilinos.

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Por Massimo Forte
Consultor Independente
 
fonte: Out of the Box