sexta-feira, 20 de julho de 2018

Alojamento Local com novas regras aprovadas no Parlamento: o guia que não podes perder


Depois de meses de polémica na praça pública, no palco político e no mercado imobiliário, o Parlamento aprovou esta terça-feira um conjunto de alterações à lei do Alojamento Local (AL), que visa tentar promover uma melhor convivência entre o turismo, o imobiliário e as realidades locais. De uma forma geral, os grandes vencedores desta revisão legislativa ao regime jurídico de exploração das casas para turistas são as câmaras municipais e os condomínios, que ganham poderes reforçados. Para que nada te escape, resumimos num guia toda a informação que tens de saber.
A iniciativa parlamentar resulta de uma proposta apresentada pelo Partido Socialista (PS), sendo que as mudanças foram viabilizadas pelo PCP e pelo Bloco de Esquerda, enquanto o CDS e o PSD votaram praticamente contra todas as propostas em cima da mesa.
No âmbito da votação, em especialidade, dos cinco projetos de lei do PS, do CDS-PP, do PCP, do BE e do PAN para alterar o regime jurídico do alojamento local, bem como das propostas de alteração avançadas pelo PS, PSD e CDS-PP, foi deliberado que “a presente lei entra em vigor 60 dias após promulgação”, proposta do PS que contou com o voto contra do CDS-PP, a abstenção do PSD e os votos a favor das restantes bancadas parlamentares, tal como resume a Lusa.

Guia das novas regras do jogo

Para que entendas bem o que está em causa, aqui tens um guia com as principais linhas saídas da proposta do PS aprovada na especialidade, na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação e citadas pela imprensa de hoje.
  • Câmaras podem estabelecer quotas em zonas de sobrecarga

Para evitar casos de excesso de unidades de alojamento local e falhas de oferta de habitação, a nova lei confere novas competências às autarquias, que podem criar as chamadas áreas de contenção. Nestas zonas, passam a poder ser fixadas quotas tendo em conta "limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação". As áreas de contenção poderão ser por freguesia ou por parte de freguesia, nomeadamente por bairros e deverão ser reavaliadas no mínimo de dois em dois anos.
A lei aprovada não estabelece à partida quaisquer limites, ficando estas percentagens ao critério de cada autarquia.
A aprovação destas quotas tem de ser feita “por regulamento e com deliberação fundamentada” por parte da autarquia, no prazo de um ano após a aprovação da deliberação pela assembleia municipal.
  • Condomínios com poderes reforçados

Foi deliberado que os condomínios vão poder opor-se ao exercício da atividade de alojamento local no prédio em propriedade horizontal, ficando esta decisão dependente da aprovação de mais de metade da permilagem do edifício. Além disso, a queixa terá de estar fundamentada, podendo ser usado como argumento a "prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos".
O parecer do condomínio terá depois ser comunicado à autarquia, que terá sempre a última palavra sobre o pedido de cancelamento, ouvindo previamente as partes envolvidas. Em caso de cancelamento, não poderá haver alojamento local naquele local durante um semestre, independentemente de quem seja o titular da exploração.
  • Quotas dos condomínios 30% mais caras

Caso queiram os condomínios podem fixar para as unidades em alojamento local o pagamento de uma contribuição adicional até mais 30% sobre o valor das quotas anuais. Esse valor destina-se a despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns do prédio. 
Mas para isto, terá de haver um regulamento interno que preveja a possibilidade deste agravamento, especificando os critérios, sendo que os condóminos podem alterar os regulamentos, a partir do momento em que a lei seja publicada.
  • Seguro multi-riscos passa a ser obrigatório 

Para fazer face a eventuais danos patrimoniais e não patrimoniais causados quer a hóspedes, quer a terceiros, bem como pelo uso acrescido nas partes comuns do prédio, quem detenha ou explore um alojamento local em edifícios em propriedade horizontal tem de dispor de um seguro multi-riscos obrigatório. Isto, porque o titular da exploração é solidariamente responsável. A falta de seguro válido, leva ao cancelamento do registo do alojamento local.
  • Proprietários limitados a sete unidades de AL

No máximo, os proprietários não poderão ter mais de sete unidades de alojamento local e, caso o façam, arriscam coimas pesadas. Quem, à data da entrada em vigor da nova lei, já tenha mais do que este número poderá mantê-las, mas inibido de abrir novas explorações.
  • Registos pessoais e intransmissíveis 

O número de registo dos estabelecimento local localizados em áreas de contenção, como tal definidas pelas autarquias, é pessoal e intransmissível, independentemente de estar em nome de uma pessoa singular ou de uma empresa. Assim sendo, o titulo de abertura ao público caduca se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que detenha o dito registo. Só não haverá caducidade em caso de sucessão por morte.
  • Fechar estabelecimentos com motivo comprovado

A desconformidade entre a informação e documento constante do registo pode determinar o encerramento da unidade, por parte do presidente da câmara municipal. Além disso, as autarquias e a ASAE poderem também determinar a “interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na totalidade ou em parte”, sempre que “a falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública, sem prejuízo das competências atribuídas a outras entidades”.
  • Registos pessoais e intransmissíveis 

O número de registo dos estabelecimento local localizados em áreas de contenção, como tal definidas pelas autarquias, é pessoal e intransmissível, independentemente de estar em nome de uma pessoa singular ou de uma empresa. Desta forma, o título de abertura ao público caduca se houver uma transmissão do próprio registo ou se for vendido mais de 50% do capital social da empresa que detenha o dito registo. Só não haverá caducidade em caso de sucessão por morte.
  • Fim de atividade comunicada em dez dias

O titular da exploração do alojamento local deverá transmitir o objetivo de cessação da atividade num prazo até 10 dias após a ocorrência através do Balcão Único Eletrónico, ficando também obrigado a comunicar esta situação no mesmo prazo às plataformas eletrónicas de arrendamento aos turistas.
  • Quartos também são alojamento local 

Além dos apartamentos e moradias, também os quartos, isoladamente ou até um máximo de três por casa, passam a integrar o conceito de alojamento local. Para isso, estão contemplados os casos em que a atividade é exercida pelo proprietário na sua própria residência.
  • Livro de informações obrigatório em vários idiomas

Os estabelecimentos de alojamento local passam a ser "obrigados a ter um Livro de Informações sobre o funcionamento do estabelecimento, nomeadamente sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem o descanso da vizinhança, e que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento”.
No caso das unidades estarem em prédios de habitação, o livro deverá integrar também “as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns”.
Tudo isto escrito em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.
  • Placas na porta entrada para todos os apartamentos e quartos

A afixação de placas identificativas desta atividade passa a ser obrigatória em todos os estabelecimentos de hospedagem, apartamentos e quartos que funcionem como alojamento local. A exceção aplica-se às moradias. No caso dos apartamentos será uma pequena placa com as dimensões de 2 por 7 centímetros, colocada à entrada, por exemplo junto à campainha. 
  • Hostels precisam de luz verde, mas continuam sem regime especial

Quem quiser instalar um hostel num prédio em propriedade horizontal tem de obter uma autorização do condomínio para o efeito, devendo essa autorização ficar em ata.
Mas ao contrário do que chegou a ser proposto - no sentido de separar os 'hostels' (maioritariamente compostos por dormitórios) dos chamados estabelecimentos de hospedagem), este tipo de alojamento continua a ser considerado como antes, com a classificação de 'estabelecimentos de hospedagem' no âmbito do alojamento local.
Por outro lado, os estabelecimentos na modalidade de quartos, poderem adotar comercialmente a designação de Bed & Breakfast (B&B) ou de Guest House.
Fonte: Idealista News

segunda-feira, 16 de julho de 2018

“Muitas licenças de mediação são dadas a quem não tem preparação”, diz presidente da ASMIP

Gtres
Nas palavras do presidente da ASMIP - Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal, há alguns aspetos que preocupam o setor da mediação, a começar pelos profissionais ilegais que proliferam no mercado. Em entrevista ao idealista/news, Francisco Bacelar alerta para a necessidade de melhorar a formação e idoneidade dos mediadores”.
Numa altura em que o mercado imobiliário se encontra numa fase ascendente, há situações que preocupam o setor da mediação?
Sim. Mesmo que tudo fosse perfeito hoje, amanhã poderia já não ser assim. Além da questão dos ilegais na mediação, a nova legislação promoveu uma liberalização do acesso à licença de mediação.
Não consideramos isso negativo, mas tudo o que é demais é erro e, infelizmente, muitas das licenças são concedidas sem que os intervenientes tenham a mínima preparação para o efeito. Penso que todos concordamos que isso não é positivo e, portanto, temos propostas para melhorar a formação e idoneidade dos nossos mediadores.
Que medidas estão a ser tomadas pela ASMIP para resolver esses problemas?
Temos propostas que vamos apresentar no sentido de sensibilizar a tutela para estes problemas, procurando que a legislação seja revista. Enquanto isso não acontece vamos fazendo o nosso trabalho diário ‘de formiga´ no apoio às nossas associadas no sentido de que estejam mais e melhor preparadas a cada dia que passa.
Embora o setor imobiliário esteja a atravessar um momento positivo, há entidades preocupadas como a subida acelerada dos preços na habitação. Partilha desta visão?
Só podia! De facto, passado o pior da crise e com a confiança a ser restabelecida regressou também a procura e com ela a subida de preços.
Desta feita, entrou em campo um novo fator, até aqui quase residual, que é a procura por estrangeiros, particulares e investidores, em parte pelo acesso aos incentivos criados, mas também porque Portugal, país de sol e de mar, começou a estar na moda.
Ora este boom de procura turística favoreceu a necessidade de criar oferta que a satisfizesse, e daí à compra, quase que a qualquer preço, foi um pequeno passo.
Considera esta situação negativa?
Sendo bom para a economia, veio criar vários problemas, desde logo com alguns preços exorbitantes, mas também com a desertificação de residentes habituais nos bairros mais emblemáticos de Lisboa e Porto, pressionados pelos investidores.
Por outro lado, colocou a fasquia para o mercado nacional a valores quase incomportáveis, criando-se aqui um enredo que ninguém sabe como sair, pelo que se compreende a preocupação do Banco de Portugal (BdP).
E como vê as recomendações do BdP sobre a concessão de crédito para aquisição de casa?
As medidas parecem-me bem e podem ajudar a controlar os excessos do passado. Falta é saber se, sendo apenas recomendações, não haverá tendência dos bancos para arranjarem justificações que lhes permitam ultrapassar os limites, e se volte aos excessos. Esperemos que não.
Como tem acompanhado as medidas que estão a ser preparadas para o setor pela atual secretária de Estado da Habitação?
Com muita expectativa. A nova Geração de Politicas de Habitação comporta algumas medidas arrojadas, mas que só a sua aplicação prática dirá se são suficientes.
Em teoria, a atribuição de benesses fiscais pode ajudar a incentivar a procura do rendimento através do arrendamento de longa duração, mas as fórmulas e os valores poderão não ser suficientemente motivadores, pelo que, para já, fica a dúvida sobre os resultados finais.
É fundamental criar confiança aos investidores, se isso for conseguido penso que poderemos voltar a ter um mercado de arrendamento vivo e, sobretudo, com valores de rendas que sejam comportáveis para os portugueses.
E as medidas legislativas apresentadas pelos vários grupos parlamentares de alteração do regime de arrendamento e do Alojamento Local?
É muito difícil comentar uma infinidade de propostas que não passam disso mesmo. O Governo já deu sinais de não querer revogar o NRAU de 2012, nem o Balcão de Arrendamento, propostas dos partidos à sua esquerda.
Contudo, em conjunto com os partidos à sua direita, aceita e apoia medidas tendentes ao alívio da carga fiscal dos proprietários. Como sempre o problema estará na “dose” do medicamento: na quantidade certa pode ser benéfico, por excesso ou defeito pode ser ‘pior a ementa que o soneto’. A ver vamos.
Afirmou recentemente que a criação da ASMIP deveu-se à insatisfação dos mediadores na representação existente e o acentuado declínio da atividade associativa? Qual o balanço que faz neste momento?
Muito positivo. Perante um início difícil e de muitas dúvidas, a nossa seriedade e empenho foram-se encarregando de provar que o projeto fazia todo o sentido, e que o apoio se justificava.
O crescimento foi sendo cada vez maior e, neste momento, já podemos dizer que chegamos ao ponto da consolidação.
É esse foco que a ASMIP persegue e, felizmente, as empresas têm compreendido e aderido em ritmo superior ao esperado, de forma que já ultrapassamos o número das 600 associadas.
O que levou a ASMIP a criar o Dia do Mediador?
A criação do Dia do Mediador enquadra-se na própria génese da ASMIP: aprofundamento do associativismo de classe, em busca da melhoria de condições do seu exercício para todos os profissionais, prestando por essa via mais e melhores serviços ao cliente e ao mercado.
Uma classe que esquece a sua primeira referência legislativa nunca pode enquadrar-se em pleno. Para termos um futuro mais risonho, precisamos de conhecer a nossa história, interpretá-la, e partir em busca do futuro sem repetir erros do passado.
Qual o balanço que faz?
O balanço do primeiro evento é fracamente animador. Recebemos imensas mensagens de congratulação pela iniciativa que, só por si, nos fazem sentir recompensados.
Apesar de organizado pela ASMIP, foi um evento aberto a toda a classe, e assim será doravante, pois também é uma data transversal a qualquer associação específica. Por força do envolvimento da ASMIP noutros projetos recentes o tempo de preparação foi bastante curto.
Apesar das dificuldades, reunir 70 empresas com 120 participantes em apenas cinco dias úteis é muito bom. Para isso, foi fundamental a escolha dos painéis e a sua utilidade para os mediadores. No próximo ano, voltaremos com mais preparação, com novos temas e outro local onde possamos brindar pela segunda vez aos, nessa altura, 58 anos sobre a primeira legislação sobre mediação imobiliária.
Fonte: Idealista News





quarta-feira, 11 de julho de 2018

Bancos aceleram antes de novas regras e emprestam mais de 25 milhões por dia para comprar casa

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Em maio os bancos voltaram a abrir a torneira do crédito à habitação, ou seja, um pouco antes da entrada em vigor das novas recomendações do Banco de Portugal (BdP). Os números não deixam dúvidas: foram emprestados 815 milhões de euros para a compra de casa e só nos primeiros cinco meses do ano foram concedidos 3.784 milhões de euros, o que dá uma média de 25,1 milhões por dia.
Trata-se, segundo dados do BdP, de um valor – acumulado, entre janeiro e maio – 23,4% superior ao verificado no mesmo período do ano passado. É, de resto, o valor mais elevado desde o arranque de 2010. Em termos mensais, em maio face a abril, o crédito à habitação aumentou 32 milhões de euros.
Segundo o BdP, “os volumes de novas operações para habitação, consumo e outros fins totalizaram, respetivamente, 815 milhões de euros, 429 milhões de euros (máximo desde junho de 2006) e 162 milhões de euros”.
Esta tendência de aumento do financiamento para a compra de casa surge pouco tempo antes de entrarem em vigor as recomendações do BdP relativas à concessão de crédito. Os limites foram anunciados pelo supervisor no início do ano e começaram a ser aplicados este mês de julho.

Bagão Félix contra decisão de Marcelo

Entretanto, o antigo ministro das Finanças Bagão Félix considerou “insustentável”, “regressiva” e “paradoxal” a lei que obriga os bancos a refletirem totalmente a descida da taxa Euribor nos contratos de crédito à habitação, que foi promulgada recentemente pelo Presidente da República.
É um exemplo de quando “contrariar o senso comum se transforma em lei”, disse o economista no programa da TSF “A Opinião”. “Haverá casos em que quem deve ao banco é renumerado e quem poupa tem de pagar. Até tinha piada se fosse uma anedota, mas não, é uma lei”, ironizou.
Fonte: Idealista News

terça-feira, 10 de julho de 2018

PPR pode ser usado para pagar prestação, mas a casa a pronto não

Gtres
Os fundos dos Planos de Poupança-Reforma (PPR) podem ser utilizados sem penalizações para pagar uma hipoteca de uma casa para habitação, mas não para a compra de um imóvel a pronto. Este é o entendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), com base na regulamentação destes instrumentos de poupança. O uso indevido poder fazer com que os contribuintes sejam penalizados através de um imposto adicional no ano fiscal seguinte.
A dúvida chegou às Finanças pelas mãos de um contribuinte, que tentou utilizar os reembolsos do seu PPR, sem sucesso, para adquirir uma casa de primeira habitação em 2017, segundo o Jornal de Negócios. O Fisco avisou o contribuinte que nada havia a fazer a não ser sofrer as penalizações previstas para estes casos.
Quer isto dizer que a lei admite que o reembolso possa ser utilizado sem penalizações para pagar uma hipoteca de uma casa para habitação – utilizado para o pagamento de prestações bancárias –, mas não prevê o pagamento a pronto. O diploma permite ainda que o resgate de valores seja utilizado numa situação de desemprego de longa duração, ou de incapacidade permanente de um membro do agregado familiar, e é igualmente possível a partir dos 60 anos de idade, sem qualquer limitação.
Se houver um resgate antecipado, sem nenhum motivo aceite pelo Fisco, existe uma penalização que deve ser paga. O montante varia de acordo com o ano da aplicação e que é multiplicado pelo valor que foi aplicado em cada ano.
Fonte: Idealista News

Tiveste um acidente numa zona comum do prédio? Estes são os teus direitos

Gtres

Tiveste um acidente numa zona comum do teu prédio e não sabes o que fazer? 
A Deco explica:


O meu filho mais novo caiu na entrada do nosso prédio, porque o chão tinha sido lavado pouco tempo antes e estava ainda molhado. Partiu dois dedos da mão direita e fez uma luxação no cotovelo. Além da assistência e tratamentos médicos, teve de fazer fisioterapia durante várias semanas. Tratando-se de uma parte comum do nosso condomínio, que direitos temos neste tipo de acidente?
A infeliz situação que nos relatas não é de fácil avaliação. Em primeiro lugar é necessário apurar responsabilidades sobre o facto de o chão estar escorregadio. Ou seja, é importante conferir se realmente houve limpeza naquele dia e a que horas ou se, por outro lado, não terá sido um descuido de qualquer condómino (derrame de uma garrafa de água no local, por exemplo).
Caso se verifique que o chão tinha sido lavado pouco tempo antes e não estava assinalado como piso húmido, o condomínio poderá efetivamente ser considerado responsável pela queda do teu filho. Assim, este será, em princípio, também responsável pelo pagamento das despesas de tratamento, sendo aqui incluídas as despesas da fisioterapia e da farmácia.
É importante que confirmes junto da administração do condomínio se existe algum seguro multirriscos condomínio que possa ser acionado. Relembramos que este seguro (multirriscos condomínio) é a melhor solução para proteger o prédio, respetivas frações e zonas comuns, como escadas, garagens, arrecadações ou telhado. Embora a lei apenas obrigue os edifícios em propriedade horizontal a ter seguro de incêndio, essa cobertura é visivelmente insuficiente para valer noutro tipo de riscos como, por exemplo, roubos ou inundações que possam ter como consequência custos elevados para os condóminos.
Aproveitamos o caso deste consumidor para relembrar que nesta época de calor são igualmente frequentes os acidentes em piscinas. Brinquedos esquecidos, falta de acompanhamento e utilização de boias e colchões são apenas três exemplos do que nunca se deve fazer numa piscina. Os condomínios com este tipo de espaços de lazer devem ter atenção e cuidados redobrados.
fonte: Idealista News