Crédito à habitação: Fuja dos maus negócios

Os bancos propõem a contratação de produtos para reduzir o spread. Mas, em alguns casos, o consumidor fica com um conjunto de encargos mais elevados.

Os custos do crédito à habitação estão a baixar. Se a Euribor, indexante utilizado na maioria dos contratos, está a bater na trave do zero em todos os prazos e, a três meses, já caiu para valores abaixo desta fasquia, o spread, margem de lucro dos bancos, também tem vindo a decrescer para números mais razoáveis. Mas isto não significa que a conjuntura esteja de feição. Por um lado, não são todos os consumidores que conseguem aceder às condições mais vantajosas. E, por outro, os bancos estão a preparar-se para, em conjunto com o contrato de crédito, comercializarem produtos financeiros cuja compreensão não está ao alcance da generalidade dos consumidores. Tudo com o criticável aval do Banco de Portugal. Ao proteger os interesses de apenas uma das partes envolvidas, o regulador excede claramente o limite das suas competências. 

Analisámos as condições do crédito à habitação dos sete maiores bancos a operar em Portugal. Concluímos que os melhores negócios são, em regra, propostos a quem peça um empréstimo com uma mais baixa relação entre o financiamento e a garantia e contrate mais produtos no banco. Nada de novo, portanto. Mas a última premissa nem sempre é verdadeira. Por vezes, os custos associados à contratação destes produtos anulam as reduções obtidas no spread. No campo minado da contratação de produtos para reduzir o spread, a única forma de comparar propostas de forma fiável continua a ser a taxa anual efetiva revista (TAER).

Spreads invertem a marcha
Após alguns anos em ritmo ascendente, eis que, nos últimos meses, os spreads do crédito à habitação fizeram inversão de marcha e começaram a descer. Estamos, no entanto, longe dos confortáveis valores que pontificavam antes da crise. 

No gráfico, pode verificar a evolução dos spreads médios para quem não contrata produtos adicionais. Segundo os dados que recolhemos para os nossos estudos, entre julho de 2005 e o mesmo mês de 2008, mantiveram-se estáveis: mínimo entre 0,5 e 0,7% e máximo entre 1,5 e 1,6 por cento. Ao longo dos quatro anos seguintes, subiram até 5% (mínimo) e 6,25% (máximo), patamares onde permaneceram cerca de um ano e meio. Em 2014, infletiram e encontram-se agora próximos dos 3,7% (mínimo) e dos 4,8% (máximo).

O gráfico mostra ainda a evolução da Euribor a seis meses. O juro pago pelos consumidores resulta da soma do spread com a Euribor. Acontece que este somatório é ainda elevado. Apesar de a Euribor estar vizinha do zero, é provável que venha a subir a longo prazo, o que, num crédito com spread acima de 3%, pode originar um desequilíbrio no orçamento familiar. Se precisar de um empréstimo, procure negociar um spread tão reduzido quanto possível. Utilize as melhores propostas como referência e fale com mais do que um banco. 

Tenha ainda em atenção que o acesso está agora mais difícil. Não só a avaliação do risco associado ao cliente se tornou mais exigente, como a percentagem de financiamento face ao valor da avaliação é mais reduzida. Apenas uma pequena parte dos bancos empresta acima de 80% do valor da avaliação e, nestes casos, não é de esperar que consiga as condições mais vantajosas. 

Veja se vale a pena contratar
Através de quatro cenários, calculámos a prestação e a taxa anual efetiva revista (TAER) para um crédito de 100 mil euros, a pagar em 30 anos. Nos cenários 1 e 3, considerámos um financiamento de 80% do valor da avaliação e, nos cenários 2 e 4, de 50 por cento. 

Nos cenários 3 e 4, previmos a contratação dos produtos exigidos para obter a redução máxima no spread (cross-selling). Como todos os bancos pedem seguro de vida e multirriscos-habitação, tivemos em conta esta subscrição com e sem cross-selling. Única diferença: nos cenários com cross-selling, considerámos os seguros dos bancos e, nos restantes, usámos as nossas Escolhas Acertadas. No âmbito do cross-selling, quando foram propostos produtos de poupança, incluímos como custo a diferença de juros perdidos pelo consumidor por não aplicar na Escolha Acertada de depósitos a prazo. 


0,1%
Euribor
A Euribor está perto de zero, mas é provável que venha a subir. Num crédito com spread acima de 3%, pode originar um desequilíbrio no orçamento familiar.


No geral, o spread é menor para percentagens de financiamento mais reduzidas. Porém, o cross-selling nem sempre traz vantagens. No Banco BPI e na Caixa Geral de Depósitos, por exemplo, trata-se de um mau negócio: o consumidor fica com um conjunto de encargos mais elevados face às propostas das mesmas instituições sem cross-selling. 

Assim sendo, tem interesse em pedir um empréstimo com o menor valor possível e em prestar atenção aos produtos que contrata. Compare as propostas através da TAER: se não houver cross-selling, o valor daquela será igual ao da taxa anual efetiva (TAE).

Barómetro
Prestações e taxas para quatro cenários
Crédito de 100 mil euros a 30 anos