segunda-feira, 1 de junho de 2015

Arrendas casas a turistas? Guia para saberes todas as tuas obrigações.

Tens uma casa que arrendas ou queres arrendar por períodos curtos a turistas? Já deves ter ouvido que há um novo regime para o alojamento local que pressupõe cumprir um conjunto de regras e obrigações a vários níveis, desde segurança ao fisco. Aqui tens um guiacom os 15 pontos essenciais que tens de saber para estares dentro da lei se queres prestar este serviço.
1. O que são alojamentos locais? 
São vivendas unifamiliares, apartamentos e estabelecimentos de hospedagem (arredamento de quartos) que prestam serviços de alojamento temporário, a troco de dinheiro, mas que não reúnem os requisitos para serem considerados estabelecimentos turísticos
2. Como se considera um serviço de alojamento local?
Quando um imóvel ou fração deste:
a) seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
b) estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.
3. Como se faz o registo de uma casa para turistas?
Os estabelecimentos de alojamento local devem obrigatoriamente registar-se na Câmara Municipal da sua zona e será necessária uma mera comunicação prévia dirigida à autoridade competente. 
Tanto a informação que deve constar na mera comunicação prévia como a documentação que se deve juntar a esta, aparece especificada no artigo 6º do Decreto de Lei que regula os Alojamentos Locais.
A mera comunicação prévia é afetuada por meios eletrónicos através de um Balcão Único Eletrónico e o número de registo do estabelecimento de Alojamento Local constitui o único título válido de abertura ao público.
4. Que informações devem ser prestadas na comunicação prévia à autarquia?
a) A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel
b) A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal
c) O endereço do titular da exploração do estabelecimento
d) Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço
e) Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento
f) A data pretendida de abertura ao público
g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
5. Que documentos devem ser apresentados na comunicação prévia? 
a) Cópia simples do documento de identificação do  titular da exploração do estabelecimento, no caso de este  ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à  certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva
b) Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis
c) Cópia simples da caderneta predial urbana referente  ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel
d) Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade 
e) Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.
6. Quais são os requisitos gerais dos imóveis para funcionarem como alojamento local?
- Estar instalados em edifícios bem conservados
- Ter ligação a uma rede de abastecimento de águas, devidamente controlada
- Ter ligação à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas
- Ter água corrente, quente e fria
- Reunir condições de higiene e limpeza
- Cumprir as normas generais de segurança contra risco de incêndios
7. O que deve ter cada unidade de alojamento local?
- Ter, pelo menos, uma janela que assegure a ventilação
- Estar dotado de mobiliários e utensílios adequados
- Dispor de um sistema que permita tapar a entrada de luz exterior
- Dispor de portas com sistema de segurança
- Ter, no mínimo, uma casa de banho por cada 3 quartos (lavabo, sanita e banheira ou duche)
- As instalações sanitárias devem dispor de sistema de segurança que garanta privacidade
- Os utilizadores devem dispor de informação sobre o funcionamento do estabelecimento
8. Quais os requisitos se o alojamento tiver uma capacidade igual ou inferior a 10 pessoas?
- Extintores ou mantas de incêndios, acessíveis e em quantidade adequada ao número de unidades de alojamento
- Eequipamento de primeiros-socorros
- Manual de instruções de eletrodomésticos
- Indicação do número nacional de emergência (112)
9. Como se deve identificar um alojamento local?
A publicidade, documentação comercial e merchandising destes estabelecimentos deve indicar o respetivo nome ou logótipo e número de  registo. Para além do mais, nos estabelecimentos de hospedagem é obrigatória a  afixação, no exterior, junto à entrada principal uma placa identificativa, de acordo com um modelo estabelecido.
10. O imóvel pode ser alvo de inspeções?
A qualquer momento a Câmara poderá realizar vistorias ao imóvel, referentemente a primeira visita realiza-se nos 30 dias seguintes à apresentação da comunicação.
Além disso, há informação trocada entre as câmaras, o Fisco e a ASAE. A informação inicial é enviada pelas autarquias ao Turismo de Portugal e, depois, a cada semestre este organismo remete os dados apresentados com o pedido de inscrição do alojamento local.
11. O que acontece em caso de incumprimento?
Caso não sejam cumpridos os requisitos, será cancelado o registo, com a determinação imediata da cessação da exploração do estabelecimento, sem prejuízo do direito de audiência prévia. E podem ser aplicadas coimas.
12. Quais as obrigações fiscais e quando se deve fazer a inscrição nas Finanças?
Ainda antes de o imóvel ser inscrito como alojamento local no Portal do Cidadão, o proprietário que seja uma pessoa singualar deverá abrir atividade nas Finanças. Como é uma prestação de serviços, o alojamento local é tributado na categoria B do IRS. .
Desta forma, é necessário que seja apresentada nas Finanças uma declaração de início de atividade ou, caso o dono do imóvel já esteja coletado nesta categoria, é preciso entregar uma declaração de alterações a indicar ao Fisco o CAE da atividade, neste caso o 5521 (alojamento mobilado para turismo) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta duração).
13. A cobrança de IVA é obrigatória no alojamento local?
A faturação da categoria B até 10.000 euros anuais está isenta de IVA, que desta forma não é dedutível. Quando o valor é superior, entra no regime geral e é preciso liquidar-se IVA à taxa de 6%.
14. Como se faz a tributação em sede de IRS?
Os rendimentos anuais até 200 mil euros enquadram-se no regime simplificado de tributação, pelo que o valor tributado será de 15% e sobre este resultado incide a taxa de IRS. Estes rendimentos são englobados com outros desta categoria que o contribuinte tenha, por exemplo, de trabalho dependente.
15. Como se emitem os recibos?
Sempre que tiver um cliente é preciso emitir um recibo eletrónico, obrigatoriamente, com nome e morada do hóspede. No caso de o turista ser português também é necessário colocar o NIF - número de identificação fiscal. Quando são estrangeiros, este espaço não é preenchido.

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